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作者: 602032119    时间: 2026-11-5 14:11
本帖最后由 602032119 于 2026-11-5 14:15 编辑

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没有有效物业合同的可以不用担心物业起诉物业费了。

物业公司因物业费纠纷起诉业主，法庭审理首要审查义务，应当核验原、被告之间是否存在合法有效的物业服务合同，这是物业主张物业费的法定基础。依据《民法典》合同编及物业管理相关法规，债权主张必须依托依法成立、真实有效的书面合同。若物业公司无法提供合规合同，存在合同未成立、签约程序违法、条款违背公平原则与公序良俗等情形，法院应当直接依法驳回物业全部诉讼请求。

当下不少审判案例盲目采信“事实服务”说辞，以此支持物业收费诉求，该裁判逻辑存在根本性法律漏洞，完全无视民事活动自愿原则，本质上纵容企业无依据强制交易。民事法律关系建立的核心是双方自愿合意，任何有偿服务都不能抛开合同约束单独成立债权。所谓事实服务，等同于允许企业不经业主同意，私自进驻小区开展服务，事后强制要求业主付费，属于典型强买强卖。

我们可以用通俗易懂的类比理清法理：倘若普通人张某未经法院许可，没有任何书面邀约、合同，私自进入法院办公楼提供保洁、安保服务，事后起诉法院索要服务费，任何法官都会直接驳回诉求。道理放到小区物业纠纷中完全相通。小区房屋、公共区域所有权归全体业主，业主享有选择服务主体、订立服务合同的法定权利。物业公司未取得业主合意、无合法有效合同，擅自入驻开展服务，和私自闯入单位索要报酬没有任何区别，无权主张物业费。

《民法典》第九百四十四条明确，业主缴费的前提是双方存在合法约定，“约定”依托有效物业服务合同产生。仅两类合同具备约束业主的效力：一是开发商依法招投标签订的前期物业服务合同，且未达到法定终止条件；二是业主大会表决通过、业委会签订的正式物业服务合同。物业既无合规前期合同，又未经过业主大会选聘，仅凭长期驻留小区主张事实服务，完全不具备收费的权利基础。认可“事实服务”会滋生大量行业乱象：物业公司刻意阻挠业委会成立，拒不退出到期前期合同，依靠强行驻留持续侵占小区公共收益，利用司法裁判漏洞倒逼业主缴费，彻底打破业主与物业权利平衡。法院若不前置审查合同效力，单纯以有人提供保洁、安保就支持物业费，等于以司法判决认可违规进驻、强制交易行为，违背公平公正、自愿平等的民法基本原则。因此，所有物业费纠纷庭审，必须把物业服务合同合法性列为第一审查要点。无有效合同支撑的物业费诉求，一律驳回；摒弃“事实服务”这种违背法理的裁判思路，从司法层面斩断物业无依据收费的路径，切实保护全体业主的财产自主权与自主选择权。

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作者: tiger陈    时间: 2026-11-5 14:13
应该这样

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作者: java    时间: 2026-11-5 14:15
怨气太重 法官怕被动捅

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作者: 欢迎上线    时间: 2026-11-5 14:23
没有屌用

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作者: 602032119    时间: 2026-11-5 14:26
欢迎上线 发表于 2026-11-5 14:23
没有屌用
类似官司就拿这个案例可以直接跟法院理论，他们内部也非常看重这种判决先例的

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作者: 欢迎上线    时间: 2026-11-5 14:36
602032119 发表于 2026-11-5 14:26
类似官司就拿这个案例可以直接跟法院理论，他们内部也非常看重这种判决先例的 ...
你一楼说的我在两年前的申述中就写了，法院是什么地方，根本不屌你
物业自己说事实服务，庭上要他证据，物业直接说没有
就这种情况法院还不判要交物业
我再申述
法院自己去小区转一圈说小区有物业公司贴的标志
跟土匪没有办法讲法律
算了
老子还有软肋

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作者: 欢迎上线    时间: 2026-11-5 14:41
602032119 发表于 2026-11-5 14:26
类似官司就拿这个案例可以直接跟法院理论，他们内部也非常看重这种判决先例的 ...
这个东西没有用，还没有形成案例，只是吹牛逼而已，让韭菜自嗨的东西

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