潘石屹：我的反思
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作者: 撕胸帝 时间: 2026-4-17 08:03《潘石屹：我的反思》
这几天和朋友们聚在一起，话题总绕不开房地产出的大事，造成的损失以万亿来计算，整个行业几近崩塌。这件事给无数家庭和整个社会带来的伤痛，可能要几年、十几年才能慢慢平复。
看到媒体报道，相关的当事人已经认罪悔罪了。这些年经历的事情，很多场景都还在眼前。走到今天这个地步，我们这些做房地产的人，都该好好想一想，从中到底学到了什么。三十多年走过的路，我们得正视，这个“学费”太贵了。
我看了一些专家的评论和反思，各有道理。但问题的根源到底是什么？我说的未必对，只是想把自己这些年经历的、看到的，坦诚地说出来。
从福利分房到商品房
回到三十年前，中国还没有真正意义上的房地产市场。那时候住房靠的是单位分配。商品房最早只出现在经济特区，后来又有了一种叫“外销房” 的商品房，要有外销许可证，主要卖给港澳台同胞和外国人。1998 年是个分水岭——国家决定不再搞福利分房了，改成商品房。
但头几年，市场怎么也搞不起来。很多城市都冷冷清清，zhèng fǔ着急，企业也着急，大家都在摸索，谁心里都没底。那时候，我们几位房地产商经常被zhèng fǔ请去一起商量对策。说实话，我们自己也不懂，说的都是些一知半解的话。
当时每次去香港，我们就拼命学习：收集每个楼盘的售楼书，拍样板间、拍模型，学他们的销售方式，学他们的行话。“按揭”“楼盘”“开盘” 这些词，就是那时候从香港人那里学来的。
回头看，学习本身没有问题。问题在于，后来我们把高杠杆、高周转的那套做法也学了过来，而且在国内很快就变了味、走了样。
按揭与失控的杠杆
为了刺激购房，银行开始给购房人提供贷款，也就是“按揭”。我当时也是支持这个方向的，理由是：给购房人贷款比给开发商贷款好，因为购房人是真正要买房的人，风险相对可控。
刚开始是五成首付，也就是一倍杠杆。但市场表现离zhèng fǔ和银行的预期差距很大，于是首付比例就一降再降，四成、三成、两成，杠杆越来越高。接下来，荒唐的事情开始发生：有些房地产商和银行联手搞5%的首付，也就是说，借的钱是自己掏的钱的19倍。更荒唐的是，有人提出了 “零首付”。
当时中央电视台有一档节目叫《对话》，开播不久做了一期关于零首付的节目，我被请去做嘉宾。我明确反对，我的观点是：零首付的杠杆是无穷大，一分钱不掏就能买房，全是拿别人的钱在赌，风险没了底。但节目播出时，我说的那些话全被剪掉了。
这件事让我感触很深。地方需要增长，银行需要放贷，企业需要卖房，大家实在太着急了，杠杆就这样被一层一层加了上去。
“土地银行”
与此同时，房地产商也在拼命想办法、造概念、出策划报告。当时还有协会专门颁发 “房地产策划师” 的证书，这种做法已经很普遍了。其中一个影响很大的概念，是从国外搬来的 “土地银行”，意思是：谁手里的土地储备多，谁的 “土地银行” 规模就大，就更容易上市，也可以发股、发债。投行分析师也纷纷写报告，推波助澜。
开发商大量储备土地的做法，也正好符合地方zhèng fǔ搞土地财政的需要——土地出让收入迅速成了很多地方财政的重要来源。几方力量都往同一个方向使劲，很快就有一家房地产商的土地储备超过了一亿平方米。落后的开发商也拼命追赶，生怕掉队。
没几年时间，行业竞争不再只是比谁能把房子盖好、卖好，而是比谁拿地更多、融资更快、扩张更猛。行业不仅自己快速膨胀起来，还带动出一整套围绕它运转的生态：房地产媒体成了一个行业，中介代理成了一个行业，各种金融产品、策划咨询都跟着繁荣起来。在那样的氛围里，只能说好话，不能指出问题。谁要是提出质疑，就成了另类，成了“乌鸦嘴”。房地产行业就这样失控了。
庞氏骗局
后来，专家和zhèng fǔ也意识到了问题的严重性。但在相当长一段时间里，焦点都放在 “房价上涨过快” 上。社会上大量的精力，花在了房价收入比、租售比的争论上。
房价高低当然是个问题，但它不是最核心的问题。真正的问题，出在房地产背后的运转模式上。运转模式回归正常了，房价自然会回到合理的水平。
这个模式是什么呢？开发商靠预售回款活着，用今天卖房的钱填昨天的窟窿；企业靠不断借新钱还旧债周转；地方zhèng fǔ靠卖地过日子，主观上就倾向于推高地价；购房者相信房价会一直涨，买房不是为了住，是为了转手赚钱。
这四样东西绑在一起，哪一样断了，其他的都会跟着垮掉。行业表面看起来繁荣，实际上越来越脆弱，越来越依赖后来的人掏钱、后续的融资跟上、价格预期不断往上走，才能覆盖前面的承诺和窟窿。
当然，房子是实实在在的东西，人总是要住房子的，不能把所有的房地产买卖都混为一谈。但必须承认，在相当长一段时间里，一部分房企的做法，已经跟“庞氏骗局”没什么两样了：支撑它运转的，不再是稳健的经营和真实的现金流，而是下一笔融资、下一个买家、下一轮涨价。一旦这些同时断了，链条就会崩掉。
用大白话说，这叫击鼓传花。用专业术语说，就是庞氏骗局。
能离场的永远只是少数
2004、2005 年前后，房地产正热。有一次房地产论坛上，我在发言中提到一家公司的商业模式可能有问题。论坛结束后，这家公司的老板把我从饭桌上叫开，找了个僻静的地方，语气很严厉地警告我：“你今后不要谈我们公司的商业模式！”
我沉默了。
过了一会儿，他语气稍微缓和了一点，又说：“你刚才谈了小产权房，谈得很好。你今后就谈小产权房吧。” 我继续沉默，一个字都没有说。
从那以后，我尽量避开他，免得彼此尴尬。后来他又托人带过几次话，意思还是一样：不要谈他们的土地银行和商业模式。
再后来，我渐渐成了这些房地产商不欢迎的人，一些城市的zhèng fǔ也不太欢迎我了。说白了，因为我成了那个砸人家饭碗的人。媒体上客气的说法叫 “另类房地产商”，私下说法就是乌鸦嘴。
那些年房地产热闹的时候，成立了各种各样的组织，协会、商会、联盟，名目繁多。他们不欢迎我参加，冠冕堂皇的理由是我们公司规模不够。有一次去上海开会，是个什么联盟的年会，名字我记不清了。会议背景板上没有我们公司的名字，后来临时打印了一个，贴了上去。
还有一次经历印象更深。那家公司租了我们在北京银河 SOHO 的房子，用来销售他们的楼盘，门外排着很长的队。我戴上帽子，把帽檐压得很低 —— 说实话，我有点担心被他们认出来，赶我出去。我带了两位同事，挤进了售楼处。看到的情形很简单：每人先交五万元，拿一个房号，然后这个房号本身就开始被炒了。
看到这个场面，我心里就明白了：很多排队的人，并不是为了买房住，而是默认它会涨，总有人出更高的价格接过去。安全出门后，同事问我什么感受。我说了四个字：庞氏骗局。
当年那些排长队的人，不能说都是投机者，很多人只是被卷进了一个看上去永远会涨的链条里。在那个链条里，人人都觉得自己能在鼓声停之前离场。但最后真正能离场的，永远只是少数。
启示：诚信是底线
三十年过去了，发生了太多事情。今天中国房地产走到这个局面，不只是某些房地产商的错。具体的罪状，司法机关已经认定了。但从行业的角度看，这些企业最终走到的那条路，用四个字概括，就是庞氏骗局。当然，走到这一步，也不只是企业的问题，它是制度、金融、地方财政、企业扩张和社会预期共同作用的结果。
我们当初的确什么都不懂，从零开始，向别人学习，向香港人学习，边干边摸索。这个过程中犯错、走弯路，本来就是难以避免的。企业经营失败也不可怕 —— 只要守住诚信的底线，最坏的结果是公司破产，损失主要由自己承担，对他人、对经济、对社会不会造成这么大的伤害。
真正致命的，是当一个行业逐渐背离诚信，把商业模式建立在不断加杠杆、不断融资、不断找人接盘之上。更危险的是，有些人还有意做局，制造幻觉，让越来越多的人卷进来。到了这个地步，错误就不再只是企业自己的错误，伤害也会扩散到金融、地方财政、普通家庭和整个社会。
说到底，诚信是底线。守住了这条底线，即便犯错，也还有纠正的余地；失去了这条底线，再大的行业、再高的增长，最后都可能在一夜之间崩塌。
写在最后
反思是为了往前走。
根据公开数据，房地产已经连续下跌了 47 个月。什么时候才能恢复？我觉得，首先要尽快处理这些遗留的问题。就好比一个人生病了，该吃药就赶紧吃药，该动手术就赶紧动手术，不能拖。拖得越久，病情越重，恢复也越难。只有把病因诊断清楚，认认真真地开始治理了，房地产才有可能触底回升。
房地产市场要恢复，最重要的是信心。在处理遗留问题的时候，一定要把购房人放在第一位。他们把全部的信任交给了我们开发商。按揭贷款的合同，是银行、开发商和购房人三方一起签的。卖房的时候，我们开发商的口头禅是 “五证齐全”—— 四个带红章的证件，一个带国徽的证件。这些证件，本身就是zhèng fǔ的一种背书。如果买了房却拿不到房，市场的信心就彻底没了，房地产的恢复也就无从谈起。
跌了这么久了，不能再拖了。但光靠催着治病还不够，根子上还是得把诚信找回来，信心建立在诚信的基础上，“好房子” 建在诚信的基础上。我们盼望着这一天早日到来。
作者: duanmu1982 时间: 2026-4-17 08:16
目前看庞氏骗局还在继续
作者: samway2006 时间: 2026-4-17 08:17
潘总有个好老婆
作者: 动态清您 时间: 2026-4-17 08:25
大胆，要坚决唱响经济光明论啊
作者: 阿里克斯 时间: 2026-4-17 08:27
佩服啊
作者: samway2006 时间: 2026-4-17 08:36
2004、2005 年前后，房地产正热。有一次房地产论坛上，我在发言中提到一家公司的商业模式可能有问题。论坛结束后，这家公司的老板把我从饭桌上叫开，找了个僻静的地方，语气很严厉地警告我：“你今后不要谈我们公司的商业模式！”
猜猜这位老板是谁
作者: OutDate 时间: 2026-4-17 08:38
肉身在外，才敢说话。
作者: 728-弈成 时间: 2026-4-17 08:42
OutDate 发表于 2026-4-17 08:38
肉身在外，才敢说话。
好像回来了
作者: 刀客与路客 时间: 2026-4-17 08:43
老王都被抓了，港台长发的微博
作者: qtom 时间: 2026-4-17 09:04
高杠杆高周转开始就异化了，不但房屋质量很差，而且全都是模式化造房，根本不动脑子，一套设计到处套用。最后拼的是金融能力
作者: 忘忧君 时间: 2026-4-17 09:11
背后最大的推手是谁？
单靠诚信站不住脚，得有过硬的监管才行。
作者: 一路向前 时间: 2026-4-17 09:39
忘忧君 发表于 2026-4-17 09:11
背后最大的推手是谁？
单靠诚信站不住脚，得有过硬的监管才行。
监管应该就是法治吧，问题zhèng fǔ带头违法，就没法执行法治啦！
上面提“化债”，实际上“化债”就是“赖账”。
现在有个更大的问题是“城投”，大部分的城投关联项目都是没有利润，是亏本的，都是靠融资举债在玩，而且似乎是没有约束的，老美有美元，可以找人买单，我们有啥呢？
但愿是杞人忧天！
作者: 明天会更好 时间: 2026-4-17 09:43
忘忧君 发表于 2026-4-17 09:11
背后最大的推手是谁？
单靠诚信站不住脚，得有过硬的监管才行。
谁来监管？那有有谁能监管监管呢？ 地方的土地财政不要了？
两京一十三省上供的怎么办？紫禁城的开销怎么办？他们说要是黄河发大水，两岸的百姓怎么办？说好给西洋的供奉怎么办？ 算了，还是再苦一苦百姓吧。
作者: yinvn88 时间: 2026-4-17 09:49
不能再拖了，马上说你还在乌鸦嘴
作者: 大白 时间: 2026-4-17 10:07
这家伙挺精的，跑出去了。好基友志强只能在里面糊纸盒了。
作者: bluepolar 时间: 2026-4-17 10:21
samway2006 发表于 2026-4-17 08:36
2004、2005 年前后，房地产正热。有一次房地产论坛上，我在发言中提到一家公司的商业模式可能有问题。论坛 ...
合生创展有土地银行的称号，创始人朱孟依。
[转]说到房地产大亨，大家能想到哪些富豪呢？恒大集团的许家印、万科的王石、SOHO中国的潘石屹、龙湖地产的吴亚军等等，都是国内房地产行业数一数二的人物，拥有很高的知名度。然而，在这些房地产大佬前面，有一个男人可以算是他们的前辈，他是中国地产业的先驱式人物，也是国内首家百亿级地产企业的创始人。他被王石称赞为“中国的地产航母”，但为人却极其低调，很少出现在公共场合，以至于很少有人知道他。
作者: zh00zh 时间: 2026-4-17 10:23
自从有了人类，最早学会的就是适者生存弱肉强食的丛林法则。直到现在，打仗的技能都是与时俱进的。也就是说军事技术的发展，远远走在经济的前面。而发展经济，却是近代才有所起色。为经济而战为经济而亡成了当今世界的主题。而发展经济的技术逻辑，可以说世上没有一个国家是成熟且可以复制学习经久不衰的。加上世界各国受到老天不同的赏赐，包括资源、地理海域等，抓住机遇创造机遇利用机遇的能力都不相同。所以在发展经济的道路上，不经意就会埋雷，哪 都没避免。加入经济全球化的国家，就等于参与了一场国际奥林匹克，相互博弈，谁也不能独善其身。老潘没有掉进坑里，是因为战胜了人性。而能够抵抗人性的，在世界上是极少数。人性让世上大多人眼中的目标只有冠军。综合来看，最幸福的却是中等偏上的人群。
作者: bluepolar 时间: 2026-4-17 10:36
说的是人话，接近普通人的角度
作者: 冷眼江湖 时间: 2026-4-17 10:39
一路向前 发表于 2026-4-17 09:39
监管应该就是法治吧，问题zhèng fǔ带头违法，就没法执行法治啦！
上面提“化债”，实际上“化债”就是 ...
你告诉我怎么化债 除了印钞我想不出其他办法
作者: ymca 时间: 2026-4-17 10:46
一路向前 发表于 2026-4-17 09:39
监管应该就是法治吧，问题zhèng fǔ带头违法，就没法执行法治啦！
上面提“化债”，实际上“化债”就是 ...
化债
作者: 旧显示器 时间: 2026-4-17 10:52
地产商算是背锅侠。
作者: youlonglove 时间: 2026-4-17 10:53
不懂，正在努力学习当中。
作者: 为梦燃烧 时间: 2026-4-17 10:57
samway2006 发表于 2026-4-17 08:36
2004、2005 年前后，房地产正热。有一次房地产论坛上，我在发言中提到一家公司的商业模式可能有问题。论坛 ...
那更加说明你说的是对的
作者: 一路向前 时间: 2026-4-17 11:13
本帖最后由 一路向前 于 2026-4-17 11:14 编辑
冷眼江湖 发表于 2026-4-17 10:39
你告诉我怎么化债 除了印钞我想不出其他办法
钞票肯定印了，但是也没给到该得的人，去了哪里，鬼才知道！
作者: 9090老ID 时间: 2026-4-17 11:58
dǎng guó才是背后最大的黑市，开发商是镰刀，所有老百姓都是韭菜
试问身边亲朋好友在15,16年之后买房的有几个不亏钱的
作者: jamesford 时间: 2026-4-17 12:04
城投68万亿的存量债务还没化解呢，房价问题先放放吧
作者: 上帝看人间 时间: 2026-4-17 12:05
9090老ID 发表于 2026-4-17 11:58
dǎng guó才是背后最大的黑市，开发商是镰刀，所有老百姓都是韭菜
试问身边亲朋好友在15,16年之后买房的有 ...
非常正确！
他们只吹嘘自己的丰功伟绩，对于自己曾经犯过的错误，只字不提或者轻描淡写一句带过。
越是不承认自己犯过的错就越是不得民心。
作者: 草头huang 时间: 2026-4-17 12:30
还是没大炮敢说
作者: 602032119 时间: 2026-4-17 13:07
旧显示器 发表于 2026-4-17 10:52
地产商算是背锅侠。
2016年开始这一波因为禁止外资进入国内地产，他们这些人通过国内银行担保发行外债，光一个恒大公开信息发行的美债就1400亿，还说他是背锅侠？
要知道这些钱恒大可以赖掉，国内的银行都要替他还掉一分都不能少。
作者: 旧显示器 时间: 2026-4-17 14:29
602032119 发表于 2026-4-17 13:07
2016年开始这一波因为禁止外资进入国内地产，他们这些人通过国内银行担保发行外债，光一个恒大公开信息发 ...
你要看懂整个过程的本质，就明白为啥说地产商是背锅的了。
作者: whipleona 时间: 2026-4-17 14:42
9090老ID 发表于 2026-4-17 11:58
dǎng guó才是背后最大的黑市，开发商是镰刀，所有老百姓都是韭菜
试问身边亲朋好友在15,16年之后买房的有 ...
房子是用来住的，不是用来炒的，你这句有“几个不亏钱的”，这句话本身的出发点就大错特错
作者: ldwd 时间: 2026-4-17 14:55
他真的要感谢大炮
作者: dalpls 时间: 2026-4-17 15:32
一路向前 发表于 2026-4-17 11:13
钞票肯定印了，但是也没给到该得的人，去了哪里，鬼才知道！
拉股市，让债在市场交易中都是亏损，投资人卖掉债去买股，央行买入债，发行新的低息债补上。这不都操作一年了。
作者: 602032119 时间: 2026-4-17 16:16
旧显示器 发表于 2026-4-17 14:29
你要看懂整个过程的本质，就明白为啥说地产商是背锅的了。
整个过程就是这些地产商帮着外资收割国内韭菜，如果不是21年一纸银行停贷禁令还不知道要成什么样，
现实结果就是 这些老板国外资产大把，外资连本带利利一分不少收，地方债高筑，韭菜背一辈子的房贷
作者: teleyoung 时间: 2026-4-17 16:22
老潘经历过90年代海南房地产烂尾，所以警惕意识蛮强的
我家属的叔叔当年80年代东南土木毕业，也是去海南做房地产，和潘是一波人
作者: 蓝星 时间: 2026-4-17 17:12
看文章的最后一句话 就是说房价已经不会再大跌了 也就是说基本已经触底。想买也可以下手了 我感觉下一步只能水漫金山，
作者: 旧显示器 时间: 2026-4-17 17:45
602032119 发表于 2026-4-17 16:16
整个过程就是这些地产商帮着外资收割国内韭菜，如果不是21年一纸银行停贷禁令还不知道要成什么样，
现实 ...
你这个认知很有趣。
作者: npcjy 时间: 2026-4-17 19:43
动态清您 发表于 2026-4-17 08:25
大胆，要坚决唱响经济光明论啊
当时的地产吹哨人都被训诫或闭嘴了
作者: 602032119 时间: 2026-4-17 20:10
旧显示器 发表于 2026-4-17 17:45
你这个认知很有趣。
我只说事实，国内的银行一家没倒闭，说明这个钱肯定代还了。你意思老外给免了？
地方债也是公开的
你高认知来分析分析
作者: 8080ID 时间: 2026-4-17 20:18
也不看钱谁挣了
作者: njegooh 时间: 2026-4-17 20:19
这话到底是谁说的呢，真真假假
作者: ymca 时间: 2026-4-17 20:59
njegooh 发表于 2026-4-17 20:19
这话到底是谁说的呢，真真假假
潘石屹
作者: 鼓楼胖虎 时间: 2026-4-18 03:27
本帖最后由 鼓楼胖虎 于 2026-4-18 03:31 编辑
还有傻雕认为内房发的美元债是老外买的
IMG_20260418_033052.jpg (217.33 KB, 下载次数: 0)下载附件2026-4-18 03:31 上传
作者: lysmec 时间: 2026-4-18 08:23
罪魁祸首是ZF.
作者: topskycn 时间: 2026-4-18 09:21
那你们说说看呢，房地产要不要搞，要怎么搞，是当年涨是错的，还是当年跌是错的？ 还是回到分房时代好？
作者: 旧显示器 时间: 2026-4-18 11:05
topskycn 发表于 2026-4-18 09:21
那你们说说看呢，房地产要不要搞，要怎么搞，是当年涨是错的，还是当年跌是错的？ 还是回到分房时代好？
...
地产发展没有错，但是，没有学全就是错呀，香港那种资金监管模式 以及违规处罚模式为啥不学过来，只把坑人的招都用到极致。这难道仅仅只是开发商的问题吗。监管法规 法律，可不是开发商制定的。
作者: 我是菜鸟 时间: 2026-4-18 15:55
jamesford 发表于 2026-4-17 12:04
城投68万亿的存量债务还没化解呢，房价问题先放放吧
说什么内债不是债，这个不就欠钱不还吗？？？？
作者: 银蛇 时间: 2026-4-18 17:58
国外房子烂尾了，开发商和银行是要赔钱的，不但要全额退款还要赔偿损失，我们的房子烂尾了，不但拿不到房子，银行的贷款还必须一分不少的还
作者: liuhua2007 时间: 2026-4-18 17:58
他是没钱了才不装了的吧
本文转载于9090社区，帖子链接：https://qq9090.top/thread-601793-1-1.html